今头条！中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，6月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(6月1日至6月15日)的二级市场走势进行了分析。

(资料图)

6月上半月，二级市场出现回暖，投资级地产债微涨，高收益地产债亦止跌回升。值得注意的是，已完成债务重组房企的新发票据出现明显下跌，华夏幸福CHFOTN 0 01/31/31价格腰斩，跌至4.5美元以下;当代置业MOLAND 7 12/30/23、MOLAND 8 12/30/24半月内估值下行超15%。

投资级估值微涨，高收益级止跌回升

如下图所示，6月上半月，因美国债务上限危机得到解决，6月FOMC会议决定暂停加息，市场避险情绪回落，投资级中资地产美元债二级市场出现微涨，内资房企涨势较好，长短端价差基本一致。

从收益率来看，投资级地产美元债估值小幅上涨，龙湖集团、万科企业和中国金茂长端票据估值较上月明显止跌回升。其中，龙湖集团4笔存续债均值上涨超7美元，LNGFOR 3.375 04/13/27、LNGFOR 3.95 09/16/29两笔较长端票据收益率下行超200bps;万科企业完成境内人民币20亿元的中期票据发行，其VNKRLE 3.975 11/09/27估值上涨超5美元;中国金茂CHJMAO 4.25 07/23/29估值上涨亦接近7美元。

6月上半月，随着万达子公司IPO失效后出现的高收益整体下跌在市场吹风后逐步修复，高收益地产债二级市场整体走强，估值止跌回升，长短端价差走阔。

具体来看，因5月下旬短端价格快速下跌，本月修复明显，长端小幅上涨，中骏集团24年和26年到期债券的价差由14美元走阔至22美元;碧桂园24年和31年到期债券的价差由38美元走阔至41美元;远洋集团24年到期债券和永续债券的价差由18美元走阔至27美元;雅居乐集团25年到期债券和永续债券的价差由23美元走阔至28美元。

自上月提出境外债同意征求后，本月远洋资本继续对境内债做出举措以改善流动性。6月7日，公司对“21远资01”进行人民币4.55亿元的回售并进行转售，随后在6月11日宣布将对“21远资01”展期。由于远洋资本债务问题有望得到解决，远洋集团旗下SINOCE 3.25 05/05/26、SINOCE 2.7 01/13/25、SINOCE 4.75 01/14/30等多笔票据出现超30%的大幅上涨。

6月14日，新城控股再次获得增信发债支持，完成发行“23新城01”、“23新城02”两笔共人民币11亿元的“央地合作”的增信模式公司债。此前，子公司于5月发行1亿美元票据FTLNHD 7.95 05/20/24。受境内外融资端的利好消息影响，新城控股旗下票据FTLNHD 4.8 12/15/24、FTLNHD 4.625 10/15/25等出现明显上涨，半月内涨幅超25%。

此外，万达商业票据较上月已有所回升，但需要关注近期万达系司法股权多次遭冻结事件，据统计，目前合计冻结股权金额达人民币36.5亿元；合景泰富集团旗下6笔已违约的存续美元债估值亦出现超10%的涨幅，回升至12美元左右位置。

消息面上，6月上半月境内外地产债违约不断，多家房企债务展期及重组仍在推进中。禹洲集团未能如期兑付YUZHOU 9.95 06/08/23本息，触发违约事件;易居企业控股未能如期兑付EHOUSE 7.6 06/10/23本息，触发违约事件;融信中国尚未支付RONXIN 8.1 06/09/23已到期共计3.29亿美元本息;世茂股份未能按期足额偿付“21沪世茂MTN001”“21沪世茂MTN002”“20沪世茂MTN001”利息;鑫苑置业对XIN 14.5 09/17/23、XIN 14 01/25/24及XIN 14.2 10/15/23提出交换要约，新票据的息票率为3.0%，将于2027年到期;中国奥园已经与绝大多数境外主要债权人签订中期债务暂缓协议，涉及债权本金约为39.92亿美元;世纪阳光重组计划获债权人批准，将向香港特区法院提交申请;龙光集团考虑在重组方案中再增加约15个项目至21个项目作为支付重组项目的资金，项目出售后的剩余资金(偿还项目债务后余下资金)将被用于偿还给债权人，此外也有债权人提出，希望该笔资金可用于优先支付给债权人。

据知情人士透露，弘阳地产的控股股东弘阳集团已提议分期偿还拖欠的美元票据(本金金额为2.75亿美元)，该公司愿意提前支付本金的3.5%以上，外加0.5%的同意费，其余余额将在重组支持协议生效之日起不超过四年的时间内偿还。据悉，弘阳集团拟将其持股73%的物业管理公司弘阳服务(市值约为6.06亿港元)的股权质押给债券持有人。

此外，融创中国持有现有债务未偿还本金总额约87%的同意债权人已加入重组支持协议，在久期财经发布的《违约房企债务重组的可转换债券吸引力有多大》一文中，详细介绍了融创中国的重组方案。同时，高等法院已颁令撤销呈请，针对公司的清盘程序已被终止。此前，融创中国提请股东大会授权董事发行不超过已发行股份数目20%的新股份(约10.9亿股)。

继上月蓝光发展退市后，本月A股房企*ST宋都、ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、ST中天宣布退市，而ST粤泰、ST海投也已触发退市条件，即将退市。

同时，三支箭的股权融资迎来明显进展。越秀地产完成H股供股，获超额认购约1.37亿股，净筹约82.99亿港元;福星股份13.41亿元A股定增申请获深交所审核通过;保利发展125亿元A股定增申请获上交所审核通过。

5月楼市销售同比增速放缓，美联储15个月来首次暂停加息

根据久期财经数据显示，截至6月15日，2023-2025年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

6月1日至6月15日期间，中资地产美元债二级市场有所回暖，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数波动上行，半月内上涨11.21，最新报172.91，到期收益率下降1.965%，最新报21.28%。

国内方面，5月全国楼市销售增速有所放缓，开发投资小幅下滑，城市及企业间延续分化格局。根据国家统计局数据，1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%，商品房销售额49787亿元，增长8.4%;全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，房地产开发企业房屋施工面积779506万平方米，同比下降6.2%。6月作为房企年中推盘和促销关键节点，若楼市政策加速落地，市场情绪将有望进一步回暖。

海外方面，美联储在6月FOMC会议上宣布将基准利率目标维持在5%-5.25%，为15个月来首次暂停加息，但委员会预计年底前还会有另外两次25个基点的加息。CME美联储观察工具显示，美联储7月加息25个基点的概率为69.4%。暂停加息后，短期美国国债因政策敏感性高遭到抛售，而长期国债则出现反弹，收益率曲线倒挂(以两年期和10年期国债收益率之差衡量)超过90个基点。